Ferienwohnung an der Ostsee kaufen
Wir haben vor einigen Jahren eine Ferienwohnung an der Ostsee gekauft, die wir inzwischen erfolgreich an Feriengäste vermieten. Doch der Weg vom Traum, eine Ferienwohnung an der Ostsee zu kaufen, bis zur erfolgreichen Vermietung ist nicht immer einfach. Deshalb möchten wir hier von unseren Erfahrungen mit dem Kauf und der Vermietung der Ferienwohnung berichten. So können wir hoffentlich denjenigen wertvolle Tipps geben, die selber mit dem Gedanken daran spielen, sich eine Ferienwohnung an der Ostsee zu kaufen.
Lage.
Lage, Lage, Lage. Es gibt kaum einen wichtigeren Tipp, den ich Interessenten mitgeben kann, die eine Ferienwohnung an der Ostsee kaufen wollen. Und natürlich können und dürfen persönlichen Vorlieben beim Kauf einer Ferienwohnung an der Ostsee eine Rolle spielen.
Gibt es Regionen, die mir persönlich besonders gut gefallen? Soll die Ostsee Ferienwohnung in Mecklenburg-Vorpommern liegen oder in Schleswig-Holstein oder ist mir das egal? Wie schnell ist der Ort für mich erreichbar? Mag ich eher ländliche Ruhe oder touristischen Trubel? Wie ist die Infrastruktur der Region und des Ortes, der für mich infrage kommt? Wie nah am Strand oder wie nah am Zentrum soll die Ferienwohnung liegen? Soll die Wohnung nach Osten, Süden oder Westen ausgerichtet sein? Und lege ich Wert auf Meerblick?
Aber die meisten wollen eine Ferienwohnung an der Ostsee nicht für alle Ewigkeit nur zur Eigennutzung kaufen. Wer seine Ferienwohnung an Feriengäste vermieten möchte, sollte die Lage der Immobilie deshalb nicht nur nach eigenen Vorlieben ausrichten. Das gilt auch für die Käufer, die auf eine möglichst hohe Wertsteigerung der Immobilie bei einem späteren Verkauf setzen.
Lage, Lage.
Eine Ferienwohnung direkt am Strand vermietet und verkauft sich natürlich besser als eine weit vom Meer entfernte Immobilie. Auch die vorhandene Infrastruktur spielt für Vermietung und Verkauf eine wichtige Rolle. Zur Infrastruktur gehören zum Beispiel Restaurants oder Einkaufsmöglichkeiten im direkten Umfeld und die Erreichbarkeit mit verschiedenen Verkehrsmitteln.
Gute Lagen sind allerdings begehrt und oft nur zu hohen Preisen zu haben. Deshalb muss man oft Kompromisse machen und Prioritäten setzen. Für uns war zum Beispiel die Nähe zur Ostsee ganz besonders wichtige. Auch einen Meerblick haben wir uns sehr gewünscht und einen großer Balkon mit Südwest-Ausrichtung.
In den größeren Touristenorten an der Ostsee konnten wir eine solche Immobilie zu bezahlbaren Preisen aber leider nicht finden. Deshalb haben wir uns nach intensiver Suche für eine Penthouse-Ferienwohnung in Pelzerhaken entschieden. Pelzerhaken ist zwar ein noch nicht ganz so bekannter Ort. Aber er liegt direkt am wunderschönen Ostseestrand und die Ferienwohnung hat eine große Dachterrasse mit traumhaftem Meerblick.
Lage, Lage, Lage.
Kaufpreise von Ferienwohnungen an der Ostsee
Wer eine Ferienwohnung an der Ostsee kaufen möchte, sollte sich darüber im Klaren sein, dass es nur noch selten Schnäppchen gibt. Die Preise für Ferienwohnungen an der Ostsee sind in den letzten Jahren stark gestiegen und die Nachfrage ist unverändert hoch. Inzwischen ist es gar nicht mehr so selten, dass für besonders nachgefragte Ferienwohnungen weit über 10.000 Euro pro qm aufgerufen werden.Aber das sind natürlich nur die Spitzen. Je nach Lage sind auch Preise zwischen 3.000 und 6.000 Euro pro qm nicht unrealistisch. Dabei gilt: Je weiter man ins ländliche Inland geht, umso geringer werden die Preise. Je näher man direkt an die Ostsee kommt, desto höhere Preise werden aufgerufen. Die höchsten Preise werden bei direktem Meerblick verlangt.
Oft spielt bei der Gestaltung von Verkaufspreisen – gerade bei Neubauten – auch die Etage der entsprechenden Ferienwohnung eine Rolle. Am teuersten sind dabei die obersten Stockwerke, Staffelgeschosse und Penthäuser. Am günstigsten sind die Erdgeschosse und unteren Etagen. Wer also nicht unbedingt Wert auf eine Ferienwohnung in einem oberen Stockwerk legt, kann beim Kauf einer Erdgeschosswohnung so einiges sparen.
Kaufpreise und Vermietungspotentiale
Wir haben uns beim Kauf unserer Ferienwohnung zwar für ein Penthouse entschieden. Und die gute Auslastung bei der Vermietung bestätigt uns auch, dass die Entscheidung richtig war. Aber die Preisdifferenz zwischen Penthouse und den anderen Etagen war bei unserem Objekt damals nicht so hoch, wie ich es heute bei vielen Neubauvorhaben feststellen muss.Deshalb bin ich davon überzeugt, dass gerade Erdgeschosswohnungen mit einem Gartenanteil aktuell ein unterschätztes Potential bieten. Ich kann mir gut vorstellen, dass sich Erdgeschosswohnungen mit einem interessanten Preis-Leistungsverhältnis überdurchschnittlich gut an ein bestimmtes Klientel vermieten lassen. Zu diesem Klientel könnten z.B. Familien mit Kindern, Hundebesitzer oder Senioren gehören.
Ausschlaggebend für den Preis ist neben der Lage natürlich auch noch die Größe und Ausstattung der Ferienwohnung. Interessant ist aber nicht nur der absolute Kaufpreis, sondern auch zu welchen Preisen und mit welcher Auslastung man in Relation zum Kaufpreis vermieten kann. Je größer eine Ferienwohnung ist und desto mehr Zimmer sie hat, desto größer wird die Anzahl der Personen sein, an die man sie vermieten kann.
Je hochwertiger die Wohnung ausgestattet ist, desto eher kann man auch an anspruchsvolle Gäste vermieten. Diese sind oft bereit, einen entsprechend höheren Preis zu zahlen. Je weniger Geld man in die Ausstattung steckt, desto eher ist man dagegen in der Lage, zu günstigeren Preisen an preissensible Feriengäste zu vermieten. Weder der eine noch der andere Weg ist der einzig richtige. Wichtig ist nur, dass man sich konsequent für einen Weg entscheidet.
Als absolutes Minimum verlangen die meisten Banken bei der Finanzierung einer Immobilie, dass mindestens die Kaufnebenkosten durch vorhandenes Eigenkapital abgedeckt werden. Besser sind mindestens 20 % Eigenkapital oder mehr. Außerdem muss man der Bank nachweisen, dass nach Abzug der Finanzierungskosten inclusive Tilgungskosten und aller sonstigen Kosten noch genügend Geld für den eigenen Lebensunterhalt übrig bleibt.
So eine Kalkulation ist allerdings um einiges einfacher, wenn es sich um eine Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie im Hauptwohnsitz handelt. Denn dann lassen sich Einnahmen und Ausgaben relativ einfach gegenüber stellen. Wer eine Ferienwohnung an der Ostsee kaufen will, um sie zu vermieten, hat es bei den Banken schwerer. Denn die wenigsten Käufer haben den Kaufpreis für eine Ferienwohnung zur Vermietung einfach so cash herumliegen. Deshalb müssen sie einen Teil des Kaufpreises finanzieren. Viele sind dann darauf angewiesen, dass zumindest ein Teil der Finanzierungskosten durch Einnahmen aus der Vermietung gedeckt wird.
Die Banken lassen sich aber nur ungern darauf ein, die zu erwarteten Mieteinnahmen komplett gegen die zu erwartenden Kosten zu rechnen. Idealerweise sollte aus Sicht der Banken eine Finanzierung auch dann sicher sein, wenn mit der Wohnung für eine gewisse Zeit keine Mieteinnahmen erzielt werden. Das ist sogar nachvollziehbar, wie die aktuellen Erfahrungen der Beherbergungsverbote in Corona-Zeiten zeigen. Deshalb ist es wichtig, der Bank eine realistische Kalkulation vorzulegen.
Kostenkalkulationen
In die Kalkulationen für die Bank sollten zum einen alle privaten Kosten inclusive Puffer für Unvorhergesehenes einfliessen. Dazu kommen noch die Kosten, die im direkten oder indirekten Zusammenhang mit der Ferienwohnung stehen. Zum anderen sollten die erwarteten Mieteinnahmen aufgezeigt werden. Aber die Gesamtkalkulation muss so aufgehen, dass man im Notfall für eine gewisse Zeit auch dann die Finanzierungskosten inclusive Tilgung tragen kann, wenn keine regelmässigen Mieteinnahmen kommen.
Bei der Kalkulation der Kosten sollte auch berücksichtigt werden, dass zusätzlich zu den Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten noch viele weitere regelmässig und unregelmässig anfallende Kosten auf den Eigentümer einer Ferienwohnung zukommen. Dazu gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Zweitwohnungssteuer, Wohngeld inclusive Kosten für den Verwalter und Rücklagen, Verbrauchskosten wie Strom, Heizung, Wasser und Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.
Bei einer Ferienvermietung kommen dann noch weitere Kosten dazu, wie die Tourismusabgabe, Vermarktungskosten, Kosten für die Ausstattung der Ferienwohnung, Endreinigung, Hausmeistertätigkeiten, Buchungsabwicklung und Schlüsselübergabe. Auch wenn man vielleicht einiges sparen kann, indem man ein paar dieser Tätigkeiten selber übernimmt, kommen dabei immer noch nicht unerhebliche Summen zustande.
Darf man jede Eigentumswohnung zur Ferienvermietung nutzen?
Eine Ferienwohnung an der Ostsee kaufen, die Ferienwohnung für eigene Ostsee-Urlaube nutzen, Finanzierungskosten für Kauf- und Kaufnebenkosten durch die Ferienvermietung einnehmen und nebenbei noch etwas Steuern sparen. Das klingt in Zeiten niedriger Zinsen und bei steigender Nachfrage nach Urlaub in Deutschland sehr verlockend.Aber nicht jede zum Verkauf stehende Eigentumswohnung an der Ostsee ist für eine Ferienvermietung geeignet. Zuerst sollte man deshalb klären, ob der Bebauungsplan und die Teilungserklärung eine Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste überhaupt zulassen. Sehr oft wird beim Verkauf einer Eigentumswohnung schon darauf hingewiesen, dass diese nur für eigene Wohnzwecke oder nur für die dauerhafte Vermietung an einen festen Mieter genutzt werden darf.
Darf man jede Ferienwohnung als Erstwohnsitz nutzen?
Aber es gibt auch den umgekehrten Fall, dass eine Eigentumswohnung nur als Ferienwohnung an wechselnde Mieter vermietet werden darf. Dann ist die Nutzung als Erstwohnsitz nicht zulässig ist. So war es in unserem Fall. Unsere Ferienwohnung an der Ostsee liegt in einer bevorzugten Lage direkt am Strand von Pelzerhaken. Deshalb ist hier nur die Nutzung als Ferienwohnung mit einer Vermietung an wechselnde Gäste erlaubt. Trotzdem dürfen wir unsere Ferienwohnung bis zu sechs Wochen im Jahr für uns selbst nutzen.Aufwand bei der Vermietung einer Ferienwohnung
Wer eine Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste vermieten möchte, muss mit deutlich mehr Aufwand rechnen als bei der Vermietung an einen festen Mieter. Er muss sich zum Beispiel um die Vermarktung der Ferienwohnung kümmern. Auch für die Buchungs- und Rechnungsabwicklung und steuerliche Angelegenheiten ist er verantwortlich. Und die Reinigung der Ferienwohnung, Schlüsselübergabe, Reparaturen und Instandhaltung liegen ebenfalls in seinem Verantwortungsbereich.Je nachdem, welche dieser Aufgaben und Arbeiten der Eigentümer selber übernimmt und welche an Dienstleister übertragen werden, lässt sich der eigene Arbeitsaufwand reduzieren. Je mehr Arbeiten aber von Dienstleistern übernommen werden sollen, desto höher höher sind natürlich auch die Kosten dafür.
Ostsee Ferienwohnung zum Kauf finden
Nachdem die Entscheidung gefallen ist, eine Ferienwohnung an der Ostsee kaufen zu wollen, stellt sich die Frage: Wie finde ich genau die Ferienwohnung, die meine Anforderungen erfüllt? Und dann noch möglichst zum richtigen Preis am richtigen Ort?
Für eine erste Recherche bietet es sich an, die einschlägigen Immobilienportale zu durchforsten. Dort findet man sowohl von Maklern wie auch von privat eine Vielzahl an Wohnungsangeboten in der Ostsee Region. Nach Eingabe der persönlichen Suchparameter bleibt aber manchmal enttäuschend wenig übrig, was auch nur annähernd den eigenen Wünschen entspricht.
Dann bleiben eigentlich nur zwei Optionen: Entweder die persönlichen Suchparameter anpassen, zum Beispiel flexibler bei der Ortsauswahl werden. Oder sich ausreichend Zeit lassen und warten, bis irgendwann ein besser passendes Angebot kommt. In den meisten Immobilienportalen kann man dafür einen kostenlosen “Suchauftrag” anlegen. Dann erhält man von dem Immobilienportal eine Benachrichtigung, sobald eine passende Immobilienanzeige geschaltet wird.
Bei Interesse für eine Neubau Ferienwohnung kann man sich oft auch direkt bei regionalen Baufirmen eintragen lassen und wird dann regelmäßig über Neubauprojekte der jeweiligen Baufirma informiert. Manchmal sogar, bevor die Angebote in den Immobilienportalen inseriert werden.
Wer bereit ist für seine Traumwohnung eine Maklercourtage zu bezahlen, kann sich mit seinen Suchkriterien auch direkt bei Maklern eintragen lassen. Dazu gibt es für die Käufer von Immobilien gute Nachrichten: Ab dem 23. Dezember 2020 darf der Verkäufer bei einer durch einen Makler vermittelten Immobilie nicht mehr die volle Maklercourtage auf den Käufer abwälzen. Das neue Maklerrecht sieht vor, dass die anfallende Maklercourtage hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.
Auch die tollste Traum Ferienwohnung vermietet sich nicht von alleine. Bevor man einen Kaufvertrag für eine Ferienwohnung zur Vermietung an wechselnde Feriengäste unterschreibt, sollte man deshalb einiges beachten. Unsere Tipps, wie man eine Ferienwohnung bestmöglich vermarktet, haben wir hier zusammengestellt: Ferienwohnung vermarkten
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